Rent to buy per chi Vende

In un periodo di crisi del settore immobiliare italiano, vendere una proprietà a buon prezzo e trovare un acquirente è diventato particolarmente difficile. Attraverso l’affitto con riscatto è possibile però aumentare l’appetibilità dell’offerta e godere di alcuni vantaggi. Il modello rent to buy permette infatti di acquisire subito un anticipo, richiedere una tariffa mensile di affitto e vendere la proprietà a fine contratto. Caratteristica di questo approccio alla compravendita immobiliare è la possibilità di rateizzare il costo dell’immobile, consentendoti di avere subito un guadagno e di lasciare più spazio di manovra al conducente. Quali sono dunque le caratteristiche importanti di questo tipo di contratto per chi vende?

Blocco del prezzo dell’immobile

Grazie al sistema rent to buy immobiliare è possibile fissare il costo dell’immobile al momento della stesura del contratto, il vantaggio in periodo di crisi immobiliare è la possibilità di sottrarre la proprietà alle oscillazioni del mercato, consentendo di vendere alla scadenza del contratto d’affitto a una tariffa maggiore rispetto ai tempi. La chiara conseguenza negativa è che in caso di aumento del valore della proprietà durante il corso della locazione sarà il venditore a perderci.

Oneri e diritti di chi vende

Le riparazioni straordinarie dell’immobile, e delle relative parti condominiali, rimangono durante tutta la durata della locazione, oneri a carico del concedente. Il conduttore dovrà occuparsi di corrispondere al concedente le somme necessarie alle ristrutturazioni. Le riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri portanti e delle volte, il rinnovamento di tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, la sostituzione delle travi. L’elenco delle opere di straordinaria amministrazione previsto dalla legge non è però considerato tassativo. Tutti gli interventi su parti strutturali dell’edificio o sugli impianti in dotazione sono quindi considerati riparazioni straordinarie. Le spese legate alle liti, che riguardano dunque sia il conducente che il conduttore, sono onere di entrambe le parti in proporzione al rispettivo interesse.

Per quanto riguarda le assemblee condominiali, su ordini del giorno relativi all’ordinaria amministrazione il diritto di voto spetta al conduttore, negli altri casi spetta invece al concedente, a meno che il conduttore intenda eseguire riparazioni straordinarie, in questo caso l’avviso di convocazione deve essere comunicato a entrambi. Per quanto riguarda le spese di condominio entrambe le parti dovranno rispondere solidalmente.

Cosa fare in caso di Inadempimento del Conduttore

Il contratto rent to buy immobiliare obbliga il conduttore a determinati oneri, tra i quali il pagamento di un canone mensile. Il lato positivo di questo tipo di contratto è che solitamente chi lo sigla ha intenzione di comprare casa, quindi ha probabilmente dei soldi da parte e i rischi di morosità sono più bassi. Ma cosa fare nel caso in cui vi sia un inadempimento a questo onere da parte del conduttore?

• Procedura di esecuzione forzata sui beni del conduttore (art. 2910 c.c.): in caso vi siano mancati pagamenti dei canoni previsti in contratto si potrà richiedere una procedura di esecuzione forzata, che potrà avere luogo in virtù del titolo esecutivo. I titoli esecutivi sono gli atti ricevuti dal notaio e le scritture private autenticate.
• Richiesta di adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.): vi si può ricorrere nel caso in cui l’inadempimento riguardi un “obbligo di fare”, come nel caso di manutenzione ordinaria dell’immobile
• Richiesta di risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.): la norma stabilisce che “Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”

In ogni caso si ha sempre diritto al risarcimento del danno.

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