Affitto con Riscatto: Normativa Attuale

Il modello rent to buy è un tipo di accordo contrattuale che permette di affittare una proprietà per poi venderla al conduttore sottraendo le quote di affitto e di anticipo al prezzo totale dell’immobile. Visto che l’affitto con riscatto è un modello di contratto ancora relativamente nuovo in Italia, il governo e l’Agenzia delle Entrate si sono occupati, negli ultimi anni, di regolarizzarlo, legittimarlo e chiarificare i dubbi riguardanti le tassazioni. Il Consiglio del Notariato si è occupato invece di creare delle linee guida su come evitare una doppia tassazione dovuta alla doppia natura del contratto.

Andiamo dunque ad analizzare lo stato della Normativa Attuale.

I contratti di locazione con riscatto (da noi descritti nell’apposita sezione) sono contratti atipici e non previsti dal Codice Civile, ma legittimati dall’articolo 1526 c.c. che regola i rapporti tra le parti al momento della risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà. Le norme descritte dall’articolo garantiscono inoltre che non si crei a favore di una o dell’altra parte un indebito arricchimento.

Il Codice Civile prevede infatti che:

• Se la risoluzione del contratto ha luogo per l'inadempimento del compratore (1), il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno [176 disp. Att.] (2).
• Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d'indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta (3).
• La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti [176 disp. att.].

(1) Ciò accade se questi non paga una rata il cui valore superi l'ottava parte del prezzo (1525 c.c.) ovvero se non paga più di una rata (1498 c.c.).

(2) Inoltre il venditore ha diritto alla restituzione del bene (1458c.c.).

(3) Si tratta del c.d. patto di confisca. Si può ritenere che esso rappresenti una sorta di clausola penale (1384c.c.) con determinazione variabile della somma dovuta a titolo di penale.

Tassazioni per Affitti con Riscatto

Per quanto riguarda il pagamento dell’IVA i contratti di affitto con patto reciproco di futura vendita costitutiscono cessione di beni e rientrano dunque nel campo di applicazione dell’IVA. Grazie al Decreto Casa di Renzi il pagamento dell’IVA è dovuto dall’acquirente al venditore solo nel momento del riscatto della locazione. Anche Ires e Irap saranno rimandate per il venditore al momento di riscatto della proprietà.

I beni IVA vanno dichiarati nella dichiarazione dei redditi, il corrispettivo pagato in quote di affitto viene considerato parte del costo finale, già fatturato quindi, mentre la spesa totale di acquisto del bene va fatturata in toto.

Adempimenti Fiscali

• IMU: spetta al proprietario, che mantiene proprietà della casa fino alla vendita finale all’acquirente.
• Imposta di Registro: applicata solo al momento dell’effettiva vendita del bene.
• Reddito di Impresa: rilevante dalla data di stipulazione dell’affitto.
• IVA: imponibile in quanto contratto di cessione, grazie al Decreto Casa Renzi applicabile solo a effettiva cessione della proprietà, non a stipula contratto. Quote di affitto escluse dal campo di applicazione IVA. Riaddebbito delle spese accessorie soggetto alla stessa disciplina dell’operazione principale.
• Iras e Irap: rimandate al momento di riscatto della proprietà.

Se ti è piaciuto il nostro articolo sulla Normativa Attuale di Affitto con Riscatto, ti invitiamo a visitare le altre sezioni del nostro sito, per scoprire tutti i vantaggi e i dettagli sul modello Rent to Buy.